La declaración de la Renta puede ser una de las partes más complicadas de la fiscalidad, especialmente cuando se trata de inmuebles. Es importante que antes de ponernos a realizar la declaración tengamos claros algunos conceptos. Por ejemplo, el tratamiento fiscal de una vivienda depende en gran medida del uso que se le dé, ya sea como residencia habitual, segunda vivienda o inmueble destinado al alquiler.
A continuación, exploraremos cómo varía la tributación de la vivienda en la Renta según su destino, con el fin de ayudarte a comprender mejor las implicaciones fiscales que conlleva cada situación. Cabe recordar que para tener información de primera mano de cómo tributa la propiedad, el arrendamiento y la compraventa de inmuebles, está a disposición de todos la web de la Agencia Tributaria.
Como ya hemos dicho, los impuestos que pagamos por los inmuebles varían en función del uso que hagamos de ellos, pero siempre, incluso cuando estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta, empezando por la vivienda habitual.
Compra de vivienda habitual
La vivienda habitual y sus anexos (plazas de garaje y trasteros, adquiridos junto con la vivienda, con un máximo de dos) no generan renta inmobiliaria. Sin embargo, si han sido adquiridos antes del 1 de enero de 2013, podemos beneficiarnos de la deducción por inversión, si cumplimos los requisitos establecidos. Si la plaza de garaje está separada del edificio o se ha comprado de forma independiente, se considera como un inmueble aparte.
Cabe recordar que es posible efectuar la deducción por alquiler de vivienda habitual si la Comunidad Autónoma de residencia la tiene aprobada dentro de sus competencias regulatorias del Impuesto sobre la Renta.
Segunda vivienda
En cuanto a la segunda residencia o vivienda vacacional, sí tendremos que pagar impuestos. Así, los inmuebles que no constituyen nuestra residencia habitual, pero que tampoco generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, tributan por la imputación de rentas en la base general.
En concreto, se pagan impuestos sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si no se ha revisado desde 1993), en función del tipo que corresponda a cada contribuyente. Esta imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
Deducciones por obras
Hay que tener en cuenta las deducciones por obras. Por un lado, se mantiene la deducción de aquellas cantidades que han sido destinadas a obras para adecuar la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad, en dónde el límite es de 12.080 euros.
Por otro lado, tienen deducción las obras de rehabilitación pensadas para mejorar la eficiencia energética de la vivienda gracias al fondo de recuperación europeo que forma parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia elaborado por el Gobierno y validado por la Comisión Europea.
Si dichas obras se han realizado en la vivienda habitual para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración tendríamos una deducción del 20%. Las rehabilitaciones que hayan conseguido que el consumo de energía no renovable se reduzca podrán beneficiarse de una rebaja del 40%. Y una deducción del 60% para las obras de eficiencia energética donde se alcance la certificación A o B.
Vivienda del excónyuge e hijos
La vivienda del excónyuge e hijos no genera renta inmobiliaria, pero tiene que estar incluida en la resolución o sentencia de separación legal o divorcio la atribución de su uso exclusivo como vivienda habitual bien a los hijos o al excónyuge.
Sin embargo, si tenemos derecho, podemos seguir practicando la deducción por inversión en vivienda, si ésta ha sido la vivienda habitual durante la vigencia del matrimonio, cumpliendo, además el resto de requisitos.
En los casos de separación, divorcio o nulidad, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2023 fija el siguiente criterio: en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma.
Fallecimiento del cónyuge
Si el cónyuge superviviente adquirió el nuevo 50% del pleno dominio antes de 2013 puede deducir por inversión en vivienda habitual el 100% del préstamo si sigue residiendo en la vivienda.
Si lo adquirió después de esa fecha hay que distinguir dos supuestos: 1. Si la adquisición del nuevo 50% del pleno dominio se produce en pago de sus derechos en la sociedad de gananciales (por extinción del condominio): puede deducir por el 100% de la vivienda a partir del fallecimiento, siempre que haya aplicado la deducción sobre su porcentaje originario en un ejercicio anterior a 2013 y además el fallecido haya deducido en un ejercicio anterior a 2013 y haya podido, de no haberse extinguido el condominio, seguir deduciendo y, además, que en la fecha de extinción del condominio quedasen cantidades pendientes de préstamo para la adquisición de la vivienda y el cónyuge superviviente siguiese pagando la totalidad del mismo.
Vivienda en herencia en gananciales
Si el fallecimiento se produce a partir del 1 de enero de 2013 y el cónyuge superviviente adquiere por herencia el usufructo o la nuda propiedad, no será de aplicación el régimen transitorio de deducción y no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga vinculadas a dicha adquisición.
Vivienda heredada
El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de septiembre de 2021, ha fijado como criterio interpretativo que, a efectos de determinar la amortización aplicable a los inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho será el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
Actividad en casa
Si utilizamos una parte de la vivienda habitual para el desarrollo de la actividad podemos deducirnos los gastos derivados de la titularidad de la vivienda, como pueden ser amortizaciones, intereses que financien su adquisición, el IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, etc., en proporción a la parte de la vivienda afecta.
También, podemos deducir el 30% de los suministros, tales como agua, gas, electricidad, teléfono e Internet, en proporción a los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad. No obstante, tiene que existir relación directa entre los rendimientos y los gastos.
Actividad en otro inmueble
Si empleamos un inmueble de nuestra propiedad, que no es la vivienda habitual, para el desarrollo de su actividad económica, no genera renta inmobiliaria al tratarse de un inmueble urbano afecto a la actividad. También podemos deducir los gastos y los suministros de titularidad del inmueble.
Apartamentos turísticos
Si se prestan servicios de hostelería estaremos ante una actividad empresarial. No resulta aplicable la reducción por arrendamiento de vivienda y el rendimiento neto podrá ser negativo.
Dación en pago
La dación en pago es el acto de entregar un bien para saldar una deuda, es decir, en lugar de pagar la deuda con dinero se entrega el bien como pago.
Están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
La dación en pago no queda desnaturalizada ni cambia su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Asimismo, se declaran exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los mismos requisitos que para la dación en pago anterior, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Arrendamiento parcial
Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble, en el que radica nuestra propia residencia habitual, se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Para su aplicación hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción. Se puede aplicar las reducciones citadas, salvo que sea por temporadas (cursos lectivos para estudiantes o como vivienda de veraneo), por el alquiler de las habitaciones en la proporción correspondiente.
Subarrendamientos
Y, cuando alquilamos un inmueble, el dinero que recibimos (menos los gastos deducibles) se incluye en la base general, también al tipo impositivo que corresponda al contribuyente. Hay que recordar que el rendimiento neto que obtenemos, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Aunque las cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos del capital inmobiliario, sino mobiliario, si el propietario participa en el precio del subarriendo tributará por rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar reducciones.
Actividad económica
Solamente si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas. A este respecto, se entiende que el alquiler se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para que se pueda desempeñar esta gestión.
Rentas estimadas
Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos (se entiende por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes). No obstante, cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada de dicho inmueble.
Diversos usos de la vivienda
Cuando un inmueble se ha arrendado parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada constituye rendimiento del capital inmobiliario y la del período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada, siempre que no se convierta en la vivienda habitual del propietario.
Alquiler de locales y otros usos
El cálculo del rendimiento se realiza como en otros alquileres, pero no es aplicable la reducción para la vivienda. Las plazas de garaje tienen la consideración de inmuebles accesorios, y serán declarados así en el apartado correspondiente.
Fuentes: Agencia Tributaria, El Economista
